Immobilien

Als Geldanlage oder zur Eigennutzung

Deine Situation

  • Du hast ein wenig Geld geerbt bzw. zur freien Verfügung?
  • Du lebst in einer Stadt, in der Du Dir Deine Wohnung nicht zum Kauf leisten kannst oder willst?
  • Du kannst Dich noch nicht auf einen festen Wohnsitz festlegen, weil Dein Beruf Dich ständig in neue Städte führt?
  • Trotzdem möchtest Du in Sachwerte investieren und für Dein Alter vorsorgen?
  • Dein Einkommen ist mittlerweile so hoch, dass Du mehr Steuern zahlst als manch anderer verdient?

Dann kannst Du Dein Geld vorteilhaft in einer Immobilie anlegen.

Immobilieninvest

Vorab ein Hinweis:
Gute Anlageobjekte sind nicht einfach zu finden. Wir sind daher ständig auf der Suche nach Anlagemöglichkeiten für unsere Kunden. Frag uns einfach an, denn die neuesten Objekte stehen vielleicht noch nicht auf unserer Webseite und werden schon vorher verkauft. Registriere Dich gern auf unserer Warteliste. Klicke auf den Button und schreibe uns einfach was Du suchst

Immobilien zur Kapitalanlage für Privatanleger

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, in Immobilien als Anlage zu investieren. Wir stellen Dir die 3 wichtigsten vor und zeigen die größten Vor- und Nachteile auf.
Aber Achtung: Viele unsere Kunden haben daraus ein sehr lukratives „Hobby“ gemacht. Finanzielle Unabhängigkeit inklusive.

1 Altbau – 2 Neubau – 3 Bestand

1. Altbau-"Ruinen" lohnen sich. - Denkmalschutzobjekte

Denkmal Immobilie

Immobilien mit Denkmalschutz werden steuerlich besonders begünstigt. D.h. konkret, dass bis zu 80% der Gesamtkosten einer Immobilie in den ersten zwölf Jahren steuerlich abgeschrieben werden können. Damit erhöht sich automatisch das Nettoeinkommen, wenn bestimmte Kriterien eingehalten wurden und die Anlagen korrekt abgewickelt werden.
Nach den Ausführungen im Denkmalschutzgesetz sind historische, denkmalgeschützte Gebäude in Deutschland zu erhalten. Da der Staat dies nicht allein kann, setzt er steuerliche Anreize im Einkommenssteuergesetz, §§7i, 7h, EStG.
Die kleinste Einheit, die Du als Privatkunde kaufen kannst, ist eine Eigentumswohnung. Da grundsätzlich nur eine vollständige Gebäudesanierung sinnvoll ist und die Sanierung und rechtliche Aufarbeitung sehr viel Arbeit und Zeit erfordern, wird häufig auf ein Angebot von erfahrenen Bauträgern zurückgegriffen. Diese sind in der Lage, alle Anforderungen der Denkmalbehörde, des Finanzamts und des Bauamtes zu koordinieren und daraus marktadäquate Lösungen zu erarbeiten.

So erhältst Du als privater Investor am Ende der Bauzeit eine frisch sanierte Altbauwohnung, oft auf einem sehr guten energetischen Niveau, die häufig schon vermietet ist. Die steuerliche Förderung folgt nach Fertigstellung und Übergabe des Objektes an die Eigentümer. Gegebenenfalls erhältst Du noch zusätzliche Tilgungszuschüsse aus öffentlichen Mitteln, die Deine Finanzierungssumme nachträglich reduziert.

Rechenbeispiel:

Kauf Altbausubstanz für bspw. 80T€ Eigenkapital
Abschreibung erfolgt linear 2% p.a. = 1.600€
(ggf. vorhandene Einbauküchen sind über 10 Jahre abzuschreiben)

Zzgl. Sanierungskosten: bspw. 200.000€
= Basis für Denkmal-AfA nach §7i/7h EstG über 12Jahre
8 Jahre 9% p.a. = 18.000€ p.a. (Summe 144T€)
4 Jahre 7% p.a. = 14.000€ p.a. (Summe 56T€)

Immobilien berechnen

In diesem Beispiel schreibst Du Deine Immobilie in den ersten 8 Jahren jeweils pro Jahr mit 19.600€ ab (1.600€ aus Altbaubestand +18.000€ aus der denkmalgerechten Sanierung). Vom 9.-12. Jahr reduziert sich die Denkmalschutz-Abschreibung auf 14.000€ p.a..
Steht dieser Abschreibung eine jährliche Mieteinnahme (nach Abzug von Verwaltungskosten etc.) in Höhe von bspw. 6.500€ gegenüber, erzielst Du rechnerisch einen Verlust aus der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung in Höhe von 13.100€, den Du mit Deinen anderen Einkünften verrechnen kannst. Wie große die Auswirkungen am Ende für Dich sind, erklärt Dir Dein Steuerberater. In Abhängigkeit von Deinem individuellen Steuersatz und weiteren steuerlich relevanten Faktoren resultiert hieraus in der Regel eine Steuerreduzierung, die regulär zu einer Rückerstattung oder Nichtzahlung von Einkommensteuern in Höhe von ca. 4.000-6.000€ pro Jahr führen kann. Das ist kein Hexenwerk, sondern absolut legal, politisch gewollt und staatlich gefördert. Allerdings ist diese Anlage nicht für jeden Anleger die richtige Wahl. Hier muss genau berechnet werden, ob es zu Dir und Deinen Zielen passt.

Die wichtigsten Vor- und Nachteile dieser Anlage kurz zusammengefasst:

+ bieten die höchste steuerliche Förderung, sofern Denkmalschutzauflagen bestehen
+ haben echten Charm und sind ein echter Hingucker
+ sind außen optisch alt und schick und innen fast auf Neubauniveau
+ oft Stilelemente vorhanden, die heute nicht mehr zu beschaffen sind
+ häufig gibt es schon während der Sanierung eine Warteliste für Mieter

je nach Lage des Objektes ggf. Einschränkungen in der Ausstattung – bspw.
beschränkte Balkongrößen / kein oder nur ein kleiner Fahrstuhl vorhanden
sind i.d.R. etwas teurer als andere Anlageobjekte, da die Sanierung durch Rückbau & Neuaufbau aufwendiger ist
Sanierungsdauer von min. 9 Monaten, damit Bauzeitzinsen

+/– Du kaufst eine echte Ruine, die der Bauträger für Dich saniert. Nur so bekommst Du die begehrte Denkmalschutz-Abschreibung. Natürlich wird Dir ein seriöser Anbieter Referenzobjekte zeigen, um Dir eine Vorstellung zu geben.
+/– genaue Berechnung und eine dauerhaft hohe persönliche Steuerlast notwendig

Tipp
Grundsätzlich sollte zum Erwerb einer wie oben beschriebenen, denkmalgeschützten Kapitalanlageimmobilie ein monatliches Nettoeinkommen von mindestens 2.500€ als Single bzw. 4.000€ als Familie zzgl. ca. 15.000€-20.000€ Eigenkapital vorhanden sein, um eine sinnvolle Anlage tätigen zu können. Weiterhin muss gewährleistet sein, dass dauerhaft (für min. 12 Jahre) eine hohe Steuerlast vorhanden bleibt.

Interesse an einer Immobilie als nachhaltige Kapitalanlage?

2. Alles Neu macht der Mai. - Neubauimmobilien

Du bist ein großer Fan von neuer Architektur und möchtest einen Teil Deiner Vorsorge mit neuen Immobilien aufbauen? Dann bist Du hier richtig.
Neubauimmobilien – in diesem Fall zur reinen Kapitalanlage – sind mit aktuellsten Grundrissen sehr begehrt, oft barrierefrei oder sogar rollstuhlgerecht ausgestattet und bieten in den ersten 5 Jahren ihres Betriebes sogar umfangreiche Gewährleistungsansprüche ab. Im Vergleich zu oben dargestellten Denkmalschutzobjekten stellt der Neubau geringere Abschreibungen zur Verfügung.

Die wichtigsten Vor- und Nachteile dieser Anlage kurz zusammengefasst:

+ bieten den aktuellsten Stand der Baukunst und Baumaterialien
+ haben ideale Grundrisse bei geringste Energiekosten
+ marktgerecht gebaute Wohnungen finden leichter Mieter

bieten keine großen steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten
Bauzeit von min. 9 Monaten und damit Bauzeitzinsen vorhanden

3. Beständig schön! - Bestandsobjekte

Den größten Anteil an Kapitalanlageimmobilien stellen die Bestandsimmobilien dar. Aus unterschiedlichen Gründen (Kapitalaufbau, Nutzung von steuerlichen Förderungen…) ursprünglich angeschafft, werden diese nach unbestimmter Zeit einzeln oder als Pakete verkauft. Läuft bspw. die Abschreibung aus, ist das Anlageziel erreicht oder wird schlicht Kapital für andere Projekte benötigt, werden solche Angebote auf den Markt gestellt und von professionellen Immobilienfirmen aufgekauft, geprüft, Instand gesetzt und vermarktet.
Bei der Auswahl unserer Angebote greifen wir auf ein Netzwerk zurück, das auf den Handel mit geprüften Qualitätsimmobilien spezialisiert ist und den Kunden geprüfte Anlagen zu Verfügung stellt. Die hier gelisteten Angebote werden exklusiv an einen kleinen Kreis von Maklern vergeben und in keiner weiteren Plattform eingestellt.
Tipp: Anleger sollten zum Erwerb einer Immobilie zur Vermietung mindestens über ein Nettoeinkommen von 1.850€ und ein Eigenkapital von 10.000€ verfügen.

Die wichtigsten Vor- und Nachteile dieser Anlage kurz zusammengefasst:

+ sind gestandene Objekte, oft gestandene Mieter
+ vergleichsweise günstige Einstandspreise
+ oft gut erhalten, wenn vernünftig verwaltet
+ häufig Mietpreisanpassungen vor oder nach Kauf möglich, damit gute Renditen

wenn nicht geprüft: ggf. Instandhaltungsstau
Energieeffizienz im mittleren Bereich

Starke Bestandsimmobilien gesucht?

Häufig gestellte Fragen

Beim Erwerb einer Immobilie fallen Kaufnebenkosten an, die der Käufer zu zahlen hat. 
Dazu zählen: 

  1. Notar – und Grundbuchkosten: 2% vom beurkundeten Kaufpreis
  2. Grunderwerbsteuer: 3,5% vom beurkundeten Kaufpreis in Sachsen, andere Bundesländer abweichend!

Bei den von uns angebotenen Immobilien zahlst Du als Endverbraucher i.d.R. keine separate Maklercourtage. Diese übernimmt regulär der Verkäufer. 
Ist eine separate Courtage fällig weisen wir diese je nach Objekt korrekt aus und vereinbaren diese individuell mit Dir. 

Nein, das ist nicht notwendig. Für unsere Kunden erstellen wir gerne Finanzierungsangebote, die für Dich passend sind. Ob Du mit oder ohne öffentliche Fördermittel finanzieren kannst, ist immer abhängig vom jeweiligen Objekt. Mehr dazu findest Du auf unserer Finanzierungsseite!

Du musst keine Fortbildung zum Immobilienverwalter anstreben! Die von uns angebotenen Objekte werden von Immobilienverwaltern verwaltet. Wenn Du keinen Kontakt zu Deinen Mietern möchtest ist das in Ordnung und oft auch die Regel. Der Verwalter übernimmt das für Dich.

Der Finanzierung eines Eigenheims nachdem eine Eigentumswohnung bereits im Bestand der Kunden vorhanden ist, ist in der Regel sehr gut darstellbar.
Die Finanzierung einer Eigentumswohnung wird auf die Mieteinnahmen und auf den Wert der Wohnung abgestellt. Dabei ist darauf zu achten, dass das Darlehen der Eigentumswohnung eine ausreichende Anfangstilgung in der Finanzierung aufweist und ggf. in den ersten Jahren zusätzlich ein bisschen Sondertilgung erhält. Die Bank wird sich immer anschauen, ob der Kunde das Prinzip von Immobilien und Darlehensfinanzierung verstanden hat und für sich auch erfolgreich umsetzt. Ist das der Fall, kann ein Einfamilienhaus durchaus zusätzlich zur Eigentumswohnung finanziert werden. 

Nein. Denk gerne andersherum.
Das wertvollste Gut bei der Vermögensbildung ist neben Deiner Arbeitskraft die Zeit zum Sparen und Tilgen von Darlehen. Sie arbeitet für oder gegen Dich.
Die meisten Leute streben zunächst ein eigenes Heim an. Finanzieren ihren Traum vom Haus und übersehen, dass die Finanzierung des Eigenheimes häufig über 20 oder im schlechtesten Fall 30 Jahre läuft. Die Darlehen werden aus dem eigenen Einkommen mtl. bezahlt. Es gibt keine zusätzliche Einnahme in der Familienkasse. Kommt nun noch irgendein Umstand dazu, der die Finanzierung des Hauses verlängert, ist entweder kein Eigenkapital für den Wohnungskauf mehr verfügbar (weil alles Geld ins Eigenheim gesteckt wird) und / oder keine ausreichende Zeit mehr zur vollständigen Tilgung der Eigentumswohnung vorhanden.

Aus diesen Gründen solltest Du so zeitig wie möglich über Deinen persönlichen Vermögensplan nachdenken. Vielleicht spielen Immobilien eine Rolle, vielleicht aber auch nicht. Vermietetes Eigentum kaufen unsere Kunden teilweise schon direkt nach ihrem Studium, lassen den Hauptteil der Darlehen von ihren Mietern sowie Steuereffekten zurückbezahlen und freuen sich nach 15-20 Jahren über mtl. laufende Einnahmen, die zur Tilgung von ihren Eigenheimen, Studienfinanzierung der Kinder usw. genutzt werden können.

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